业内专家建言:因城施策重结构 创新思路去库存

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2018-10-25

  中国政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施,以促进行业平稳健康发展。

刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业内专家和企业家观点,建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策,更应以创新思路拿出对策。

  因城施策去库存  上海市房产经济学会会长沈正超认为,房地产库存的本质是供需关系问题。

上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示,供应不足→供求平衡→供应过度,是交替出现的市场现象,有一定的规律性。 认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进市场健康发展具有重要意义。

造成房地产商品库存过多的原因是多方面的,去库存也应因城施策,切忌生搬硬套国家规定,以防止出现新的库存。

  华东师范大学房地产系主任胡金星表示,对库存问题的研究,吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向,但如何化解此类问题,近几年没有很精准的对策。

从城市经济学的角度看,不同库存背后的租金收益有很大差异。

诸如国际上商业地产的租金收益率比较高,此类物业的库存压力就相对小。 国内市场应研究物业收益率等因素,这样才能提出更为务实的去库存措施。

  具体去化重结构  论坛期间,上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告,对“房地产库存”作出界定:房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被终端需求者使用的房地产。

具体而言,新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类。   报告披露:2012年—2017年35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行,从%下降到%。

商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主,商办用房的库存问题变得更加突出。

换言之:在全国平均层面,商品住宅库存已为合理水平,但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间,去化压力巨大。 而从2005年—2017年全国不同类型商品房期房销售面积看,期房销售的绝对主力是住宅,商办房销售占比非常低,反映出商办房受自身特性影响,去化难度更高。

  施策要有新思路  与会人士建议,去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩,对于部分库存规模较大的房源,除了关注“去化”,还可考虑“转性”。

如果这方面实现了政策的衔接和打通,去库存的问题就容易解决。   结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革,针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点,政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造,从而形成更多的租赁房源。

而租赁企业运营时,适当考虑停车位的配建和社区的经营管理,有助于此类库存项目真正为市场所认可,并具有更高的市场投资价值。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调,研讨库存问题,对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。 既要积极推进理论方面的探索和思考,也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。

解决库存问题,既能改善房地产市场的供求关系,也可有效化解相关金融风险,符合供给侧结构性改革的大方向,有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制。

(完)。